2019年1月18日，《破解北京樓市漲跌密碼》講座在清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院偉倫樓501教室如期舉行，此次講座由清華MBA學(xué)生私募基金俱樂部主辦，私募基金俱樂部主席崔雪桐全程主持。

本次活動(dòng)邀請到了利弗莫爾證券的CEO劉祉彤女士作為開場嘉賓。利弗莫爾證券是香港證監(jiān)會(huì)注冊持牌的券商法團(tuán)，由螞蟻金服基金、雷軍順為資本和騰訊三巨頭股東共同投資。劉總開場向大家介紹了錨定投資，并詳細(xì)解釋了個(gè)人投資錨定訂單的原因，以及滿足做合格錨定投資者的要求，同時(shí)也對目前證券市場的投資機(jī)會(huì)進(jìn)行了分享。

本次活動(dòng)的主講嘉賓是趙新亮先生，他是中國民生銀行總行的資深財(cái)富管理專家，同時(shí)也是清華MBA校友導(dǎo)師，南開大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院校外碩士導(dǎo)師，房地產(chǎn)專家顧問。趙新亮先生長期從事個(gè)人財(cái)富管理工作，在房產(chǎn)、基金、保險(xiǎn)等財(cái)富管理細(xì)分領(lǐng)域都有深入的研究和洞察。

本次講座中，趙新亮先生分別從價(jià)格是如何形成的、影響房價(jià)的關(guān)鍵變量、北京住房交易大數(shù)據(jù)、2015-2017年房價(jià)增長邏輯分析、2019年房價(jià)走勢分析這五個(gè)方面為大家分享了他對北京樓市的看法以及對房價(jià)漲跌的判斷。

趙新亮先生首先帶大家回顧了過去十年北京房價(jià)的變化趨勢，認(rèn)為自2008年以來北京的房價(jià)遵循著“上漲是常態(tài)，下跌是意外”的規(guī)律。那么房價(jià)是如何形成的呢？主要還是由供給與需求決定的價(jià)格。房價(jià)較高時(shí)，買房需求不足，樓市中供過于求；房價(jià)較低時(shí)，又會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，這兩種狀態(tài)都會(huì)導(dǎo)致房價(jià)的調(diào)整，最終形成供給等于需求的均衡狀態(tài)。

此外，趙新亮先生指出，還有許多影響房價(jià)的關(guān)鍵變量，如新增人口、人均GDP、貨幣政策、稅費(fèi)政策、信貸政策、限購政策、土地供應(yīng)、心理預(yù)期等等。以貨幣政策為例，2014-2015年連續(xù)降息6次，降息后100萬30年期的按揭貸款月供（按基準(zhǔn)利率9折測算）負(fù)擔(dān)減少686元；30年下來，月供負(fù)擔(dān)減少近25萬元！再比如信貸政，2014年9月30日放寬二套房界定標(biāo)準(zhǔn)；2015年3月30日，央行、住建部等五部委聯(lián)合發(fā)布樓市新政，對二套房首付比例以及稅費(fèi)做出調(diào)整，大大增強(qiáng)了購買力！在此期間，北京沒有調(diào)整二套房首付比例，但是調(diào)整了界定標(biāo)準(zhǔn)。

在這里，趙新亮先生還為大家舉了一個(gè)例子，讓大家更好理解貨幣政策和信貸政策的影響。假設(shè)，張先生已婚，名下有一套房產(chǎn)（沒有按揭），再次購買一套網(wǎng)簽價(jià)1000萬的非普通住宅。張先生在新政前后購買，首付款和月供差距較大：2014年8月購買，首付款500萬，30年期100萬貸款月供金額為6314元（基準(zhǔn)利率1.1倍）；而若是2015年4月購買，首付款300萬，30年期100萬貸款月供金額為5377元（基準(zhǔn)利率0.9倍）。綜合來看，2014年“930” 政策出臺后，張先生的首付款減少了200萬，100萬貸款的月供金額減少937元，30年月供總額減少33.7萬元，新政強(qiáng)有力地拉動(dòng)了購房需求！

之后，趙新亮先生又向大家分享了一組北京市住房交易大數(shù)據(jù)。例如，從2011-2015年全國與北京商品房待售面積的對比來看，截止2015年末，全國待售面積近72000萬平方米，而北京一直保持在800萬平方米左右，這表明北京市沒有去庫存的壓力；從2013年以來北京二手住宅購房者年齡分布狀況來看，2015年的北京二手房市場購房者平均年齡約為34.3歲，市場中26-36歲的人群仍是購房者的主要構(gòu)成，占總體客戶的63.26%。

最后，對于2015-2017年房價(jià)增長的原因，趙新亮先生認(rèn)為主要是由于利率下降、稅費(fèi)降低、貸款條件放松、二胎政策等綜合因素導(dǎo)致的需求上升，從而驅(qū)動(dòng)房價(jià)上漲。而對于2019年房價(jià)走勢的預(yù)測，趙新亮先生指出，判斷房價(jià)短期走勢需要關(guān)注三個(gè)重要指標(biāo)：帶看量、實(shí)時(shí)成交量、房客比，同時(shí)還要關(guān)注每年房市交易比較活躍的兩個(gè)時(shí)間段：春節(jié)前后以及8-10月。

在對北京樓市漲跌的分析過后，趙新亮先生作為資深的財(cái)富管理專家，還向大家分享了他對2019年股票、債券、原油、黃金等投資機(jī)會(huì)的判斷。在隨后的問答交流環(huán)節(jié)中，大家也都熱情高漲，對于房產(chǎn)稅、通貨膨脹、北京房價(jià)中長期的趨勢、環(huán)京縣市中最值得投資的地方等等問題向趙新亮先生進(jìn)行了提問，趙新亮先生也耐心地為大家一一解答。講座最后，大家對前來分享的嘉賓都致以了最熱烈的掌聲，并與趙新亮先生、劉祉彤女士一起合影留念，本次講座圓滿成功！

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供稿：2017級MBA 在職一班 崔雪桐